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土地增值稅匯算清繳鑒證相關知識及政策法規收費標準所需資料【東莞稅審報告】

發布時間:2014/8/14    瀏覽次數:2280        【打印本頁】  【關閉窗口】
 

土地增值稅匯算清繳鑒證相關知識政策法規收費標準所需資料

 

一、概念

 

土地增值稅匯算清繳審核,是對房地產開發企業開發項目竣工后的增值額進行的專項審核,提供給稅務局,做為企業納稅的主要依據之一。土地增值稅以國家 有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算??⑾钅恐型卑脹ㄗ≌頭瞧脹ㄗ≌?,應分別計算增值額。

 

、土地增值稅的清算條件

 

1、符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:

1)、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

2)、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

3)、直接轉讓土地使用權的。

2、符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

1)、已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

2)、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

3)、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

4)、省稅務機關規定的其他情況。

 

三、土地增值稅匯算清繳政策法規

 

1、土地增值稅清算鑒證業務指導意見(試行);

2、深圳市地方稅務局土地增值稅征管工作規程;

 

四、土地增值稅匯算清繳鑒證收費標準

 

按項目收入或扣除項目金額(分檔累計計費)

1、不超過5000萬元部分,最低收費5萬元;

2、超過5000萬元-1億元部分,項目收入或扣除項目金額萬分之八;

3、超過1億元-5億元部分,項目收入或扣除項目金額萬分之七;

4、超過5億元-10億元部分,項目收入或扣除項目金額萬分之六;

5、超過10億元部分,項目收入或扣除項目金額萬分之五;

 注:表中收費標準可在基準價基礎上上下浮動30%,最低收費不得下??;

 

五、土地增值稅匯算清繳鑒證所需資料

 

A、確認征收范圍的有關資料;

1、營業執照副本復印件;

2、組織機構代碼證復印件;

3、稅務登記證(國、地稅)副本復印件;

4、《土地增值稅項目登記表》復印件;

5、《建設用地規劃許可證》復印件;

6、《建設工程規劃許可證》復印件;

7、《銷售許可證》復印件;

8、《建設工程開工證》復印件;

9、《國有土地使用證》復印件;

10、合作開發協議;

注:(對于非常規開發項目,“五證”不全的,應提交有關取得土地的資料和進行開發活動的資料)。

 

B、確認清算單位的有關資料

11、項目竣工清算報表;

12、稅務機關出具的普通住宅的確認文件;

13、土地增值稅項目登記表;

14、項目建議書的批復;

15、房屋土地管理局測繪面積報告書;

16、商品住房建筑面積情況明細表;

17、商品住房建筑面積情況明細表(附表);

18、已完工開發項目成本表;

19、清算項目的工程竣工驗收報告;

 

C、確認清算條件的有關資料

20、直接轉讓土地使用權的轉讓合同;

21、清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單;

22、納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目,應提交注銷稅務登記的有關手續,作為確認應進行清算的依據;

23、銷售商品房有關證明資料,以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式,包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等;取得實物收入的,應提交評估報告;

24、清算項目的工程竣工驗收報告;

25、主要開發產品(工程)銷售明細表;

注:確認清算條件,所使用的證據還包括前面已經提供的項目竣工清算報表、已完工開發項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。

 

D、確認收入總額的有關資料

26、與轉讓房地產有關的完稅憑證,包括:已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等;

27、企業領用的全部房地產開發企業專用發票;

28、銀行明細對賬單;

注:確認收入總額,所使用的證據還包括前面已經提供的:主要開發產品(工程)銷售明細表,與銷售商品房有關證明資料,直接轉讓土地使用權的轉讓合同等三項資料。

 

F、確認扣除項目總額的有關資料

29、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明;

30、合作開發協議;

31、上繳土地轉讓金收據復印件;

32、“四項成本”超標,應提交稅務機關的核定文件;

33、按評估價確認扣除項目的,應提交資產評估報告;

注:確認扣除項目總額,所使用的證據還包括前面已經提供的:項目竣工決算報表,已完工開發項目成本表,取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證,國有土地使用權出讓或轉讓合同,清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單,借款合同,清算項目的工程竣工驗收報告,與轉讓房地產有關的完稅憑證等八項資料。

 

J、確認稅款計算的有關資料

34、土地增值稅納稅申報表(一);

35、記錄稅款計算過程的有關資料;

36、已繳稅款的繳款書復印件;

37、應交土地增值稅明細賬復印件;

 

、清算申報的有關資料

 

38、清算土地增值稅書面申請;

39、土地增值稅清算通知書;

40、土地增值稅清算材料清單;

41、土地增值稅清算受理通知書;

42、土地增值稅清算補充材料通知書;

43、土地增值稅清算核定征收通知書。


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